임대차 계약 전 등기부등본을 확인하면 집주인이 실제 소유자인지, 부동산에 담보권이나 압류가 설정됐는지 살필 수 있습니다. 다만 등기부만으로 임차인의 보증금 반환 가능성을 단정할 수는 없으므로 권리관계와 계약 상대방을 함께 확인해야 합니다.
갑구에서 소유자와 처분 제한 확인
갑구에는 소유권 변동과 가압류·압류·가처분·경매개시결정 등 소유권 관련 사항이 표시됩니다. 계약서에 서명하는 임대인의 이름과 등기부상 소유자 이름이 일치하는지 확인하세요. 대리인과 계약한다면 위임장과 소유자의 인감증명서 등을 확인하고, 보증금은 원칙적으로 임대인 명의 계좌로 보내는 편이 안전합니다. 소유권 이전이나 경매 관련 기재가 있다면 내용을 확인하기 전 계약을 서두르지 않는 것이 좋습니다.
을구의 근저당권과 계약 직전 재확인
을구에는 근저당권 등 소유권 외 권리가 표시될 수 있습니다. 근저당권의 채권최고액은 실제 대출 잔액과 다를 수 있고, 선순위 권리와 보증금 규모에 따라 경매 시 배당 가능성이 달라집니다. 계약 전 등기부를 열람하고, 계약 당일이나 잔금 지급 직전에도 새 권리가 설정되지 않았는지 다시 확인하세요. 전입신고와 주택 인도, 확정일자는 임차인의 권리 확보와 관련되지만, 이미 앞선 권리가 있다면 보증금 회수 순위에 영향을 받을 수 있습니다. 다가구주택은 다른 세입자의 보증금 등도 확인해야 하므로 등기부만으로 판단하기 어렵습니다.
자주 묻는 질문
등기부등본은 언제 발급받아야 하나요?
계약 전 확인하고, 잔금 지급 직전에도 최신 내용을 다시 확인하는 것이 좋습니다. 계약 이후 소유권이나 담보권이 바뀌었는지 살피기 위해서입니다.
을구에 근저당권이 있으면 계약하면 안 되나요?
근저당권이 있다는 사실만으로 계약이 불가능한 것은 아닙니다. 다만 선순위 권리와 보증금, 주택 가치 등을 함께 따져 반환 위험을 판단해야 합니다.