전월세 계약을 마쳤다면 전입신고와 확정일자를 챙기는 것이 중요합니다. 두 절차는 역할이 다르며, 하나만으로 보증금이 온전히 보호되는 것은 아닙니다. 이사 당일 처리할 때 알아둘 기준을 정리합니다.
대항력은 점유와 전입신고로 생깁니다
임차인이 집을 인도받아 실제로 점유하고 주민등록을 마치면 제3자에게 임대차를 주장할 수 있는 대항력이 생깁니다. 다만 효력은 두 요건을 모두 갖춘 날의 다음 날부터 발생합니다. 전입신고를 했더라도 아직 집을 인도받지 않았다면 요건이 완성되지 않을 수 있습니다. 이사와 전입신고를 미루지 말고, 신고가 정상적으로 처리됐는지도 확인하세요.
확정일자는 우선변제권을 위한 요건입니다
확정일자는 임대차계약서가 특정 날짜에 존재했다는 점을 공적으로 확인하는 절차입니다. 보증금을 경매 등에서 우선변제받으려면 일반적으로 주택의 인도, 주민등록, 확정일자를 갖춰야 합니다. 확정일자만 먼저 받아두어도 나머지 요건이 빠져 있으면 우선변제권이 완성되지 않습니다. 또한 실제 배당 순위는 선순위 담보권 등 권리관계에 따라 달라지므로 계약 전후 등기부를 확인하고, 이사 당일에는 가능한 한 전입신고와 확정일자를 함께 처리하는 편이 안전합니다.
자주 묻는 질문
확정일자를 계약 직후 받아도 되나요?
네. 계약서에 확정일자를 미리 받아둘 수 있습니다. 다만 주택 인도와 주민등록 요건도 갖춰야 우선변제권을 확보할 수 있습니다.
전입신고한 날 근저당권이 설정되면 누가 우선하나요?
임차인의 대항력은 요건을 갖춘 다음 날부터 생기므로, 같은 날 등기된 근저당권이 앞설 수 있습니다. 등기 시점과 기존 권리관계를 함께 확인해야 합니다.